[心得] 房價跌不跌的幾個想法

小弟長期資深鄉民，最近剛進入F.I.R.E.人生滿一年。從2009年買入第一間房開始，也在版

上學習不少大大的思維，在這個過程中，常跟朋友討論房市的變化，自己也分享一些討論過

程中常出現的不同意見。雖然我用迷思來說，但你要說沒道理倒也不是。

【房價真的會跌嗎？破解2個迷思，回到真正關鍵】

買房永遠是台灣人逃不掉的題目，我們來看看幾個最常被提及的觀念。

迷思一：少子化＝未來房子賣不掉＝房價會跌？

這其實是個似是而非的說法，雖然人口在減少，但家戶數反而創新高，你知道嗎？目前全台

人口數與2014年時相近，不過全台戶數卻大增百萬戶，光2024年前10月，台灣新增家庭戶數

就已有18.4萬戶，創近28年新高，不論是單身、晚婚、離婚，都讓每戶住的人變少了，但現

在人對居住空間要求越來越高，我可以委屈，但我能讓我家的貓貓狗狗住的狹小嗎？！因此

，即使少子化，房子需求不見得會減少。

迷思二：房價所得比高＝買不起＝房價會跌？

很多人愛拿「房價所得比」（白話說就是你要花幾年的工作所得，才能買得起房子，台灣大

約是20，歐美多半落在5-10），來佐證台灣房價太高，跌價是必然的。但我一直在想，台灣

乃至東亞的房價所得比，長期都比歐美國家高，如果這是不合理的事情，跌價早就發生，但

當一個情況維持了十年甚至更久時，就不該以非常態來看待，而是去思考是否這才是常態，

我們看兩個數據：

中國信託發布的「2025台灣高資產客群財富報告」指出，台灣高資產人士（可投資資產達台

幣3,000萬元）有高達近7成會金援子女買房，可以見得台灣或華人文化對買房的執念很強，

很多年輕人購屋靠家人支持，純看薪資並不準確。

台灣房價所得比，比美國、日本及歐洲國家都高，照理說應該買不起的多，但台灣的住宅自

有率卻是全球前段班（約85%），比美國（65.8%）、德國 （51.1%）等高出一截，這說明台

灣人想買房的心可能比你想的更強烈，也願意扛更多的壓力。

那無殼蝸牛倒底什麼時候可以下手呢？房價什麼情況下真的會跌？我們來參考下面這三個面

向：

1.持有成本變高，包括利率上升、稅率提高：如果手上一堆房屋，交的稅跟貸款利息高昂，

無論投資客或持有者才會考慮拋售，增加市場供給，進一步壓低房價。不過，即使央行多次

升息，目前房貸利率也就2.5%上下，更不用說房屋或地價稅低到可忽略不計，嗶！這點目前

沒跡象。

2.經濟真的變差，失業率上升：這對房市有決定性的影響，然而恐怕屆時你擔心的不是買不

到房，而是找不到工作，不過，至少目前台灣經濟相對穩定，嗶！一樣沒跡象。

3.區域性供需失衡：這才是想買房的人最該關注的，房子本身也是商品之一，所以也可能超

漲超跌，例如新莊副都心從2012年陸續建設，到2016年新成屋攀升到均價約60萬一坪，但20

17年捷運開通後熱度下滑，投資客出清，2019年剩45萬一坪，一直等到商業活絡，生活機能

跟就業跟上，價格才回歸到60萬一坪以上。其實大多重劃區都有這樣的過程，選擇正確的時

間進場，自住確實是可以買到划算的物件，甚至投資賺到錢。

至於很多人會期待「房價暴跌20%、30%」，會不會發生？會！但這種情況只會發生在原本瘋

狂暴漲過的地區（像中國前幾年那樣），台灣大多數區域沒有那種泡沫。

結論：

那到底現在買不買房呢？說真的每個人在乎的重點不同。如果是投資，避開那些快速被炒作

的蛋白區，專注可以提供收益的蛋黃區，或是還有新建設的重劃區。但如果是要自住，選定

自己想要的地點，我想比什麼都重要。

以上，嘗試提煉出自己的思考方向，繼續跟各位大大學習。

也歡迎各位來我的地盤玩玩，分享一下FIRE人生的種種與回顧，包括但不限於房產。

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