[新聞] 「1類住宅」房價幾乎停滯？專家揭背後殘
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作者: yokann (我怕練太壯)
標題: [新聞] 「1類住宅」房價幾乎停滯？專家揭背後殘
時間: Fri Nov 14 07:30:37 2025
「1類住宅」房價幾乎停滯？專家揭背後殘酷真相
內文：台北市地政局統計，從2012年到2025年這13年間，台北市公寓房價「幾乎原地踏步」。為
何會如此？不動產專家、品嘉建設董事長胡偉良點出背後原因，他說明，包括價值衰退、
重建更新的不確定性、比較效應，都會讓公寓價格難上升，且現今年輕族群都偏好電梯大
樓，也讓老公寓的市場需求大為下滑。
由官方統計顯示，台北市公寓房價難上升，2012年8月標準住宅平均單價為每坪42.68萬元
，到了2025年6月僅微漲至48.50萬元，累計漲幅僅13.6％，甚至低於同期通膨率的15.6％
；換言之，公寓在實質購買力上「不漲反跌」。
反觀大樓市場，同期標準住宅單價從48.95萬元一路上升至81.09萬元，漲幅高達65.7％；
而15坪以下的小宅價格也上漲54.7％，漲勢遠勝於公寓。胡偉良說，這樣的對比顯示出市
場結構性轉變，老公寓的價值不再穩固，甚至正被新屋與小宅市場邊緣化。
公寓價格長期停滯，胡偉良分析，背後有三大主因；第一是使用價值衰退：多數公寓屋齡
已逾30年，設備老舊、格局落後、隔音差、公共安全不足，且沒有電梯、不便代收包裹、
缺乏垃圾集中區與管理委員會，讓居住品質明顯落後於大樓；而年輕族群與新婚家庭對生
活便利性要求提高，自然不再願意選擇公寓，市場需求逐年下滑。
第二是更新的不確定性：理論上，公寓具備土地持分高、重建潛力大的優勢，但實際上能
成功改建的比例極低；台北市每年核准的都更案件雖逐年增加，但相對於數十萬戶老公寓
而言，成功率仍屬鳳毛麟角；從整合、送件、審議到開工動工，少則五年、多則十年，過
程中一戶不同意都可能卡關，市場對「可都更」的期待逐漸轉為「不確定能否都更」的保
守認知，進而拉低公寓市場評價。第三是區域比較效應：當周邊大樓陸續更新、街廓景觀
翻新、公共設施提升，未改建的老公寓就會顯得突兀、老舊、價值感下滑，從房地產評價
角度看，這就是典型的「負面外溢效應」，鄰地升級，自己反而貶值。
不過胡偉良表示，公寓也有其潛在價值以及不可取代的優勢，最大特色是「實坪大、室內
使用面積高」，相同總價下，公寓往往能多出約30％的實際使用空間，三房格局可輕易隔
出書房或客房，居住空間高於坪效偏低的大樓。此外，公寓的土地持分相對較高，若位於
精華地段，一旦遇上都更或危老改建，價值翻倍非幻想；近年台北市多起成功都更案顯示
，地主分回的新屋價值動輒比舊屋高出一倍以上，例如同樣位於松江路、民生東路、內湖
舊社區的公寓，若進入重建程序，分回後的換算價值往往高出原價1.5至2倍。
胡偉良指出，但上述這樣的「潛在紅利」，終究是少數幸運者才能享有的機會。對多數老
公寓而言，若整合困難、產權分散、鄰里意見不一，重建的夢想就成了無期限的等待。
心得：老公寓賣點就是低總,單價低,都更潛力. 不過對於純居住需求來說
相對還是差一些,抗跌但也難漲,年輕人還是比較愛老華廈吧(同樣低預算考量下)
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推
nippleking :
買老公寓再重新整修
這總花費…
11/14 07:37
推
kglu1114 :
13.6%叫微漲，用詞不恰當。那調薪3%要怎麼形容
11/14 07:42
→
yokann :
13年你只調3趴嗎？
2012-2025
11/14 07:46
推
kglu1114 :
北市公寓沒價值，版上還有介紹金山萬里更沒價值的比下去
11/14 07:47
→
kglu1114 :
來掩蓋房價過高事實
11/14 07:47
推
quiet93 :
是漲起來等啦
11/14 07:48
推
zouelephant :
再怎麼停滯
還是有五六十萬一坪啊=
=
11/14 07:49
推
zpf2005 :
公教人員這13年間，薪資累積調幅14%，跟老公寓一樣QQ
11/14 07:53
推
blargelp :
看到買新北大樓的文
都有人跑進來在酸幹嘛不買北市公寓
11/14 08:00
→
blargelp :
，就知道有人急了
11/14 08:00
推
CoachKuester :
現在整修的價格，買老屋來翻新真的很有錢
11/14 08:07
→
yokann :
現在裝潢真的超貴
還記得2018時
一間室內20的新大樓
11/14 08:09
→
yokann :
叫系統櫃商來搞個簡單的全室裝潢
40萬...
11/14 08:09
噓
kensmile :
還有漲13%，已經不錯了
11/14 08:10
→
kensmile :
蛋黃區單價還是貴
11/14 08:10
→
kensmile :
房子住越久，還沒折舊，已經很猛了
11/14 08:11
推
zqzwxec :
品嘉是想壓價,它在信義路三段31巷跟臨沂街57巷
11/14 08:18
→
zqzwxec :
都談得不順利
11/14 08:19
→
krosiswang01 :
想必在網路上講講就會讓台北市公寓降到比土地還低
11/14 08:24
推
f860506 :
不要炒高這些老公寓留給我們置產客買很好阿
11/14 08:26
→
knives :
笑死人，那些建商在想什麼，誰不知道，大家都嘛知道現在公
11/14 08:26
→
knives :
寓只剩下土地價值，等拆掉重蓋，隨便賺
11/14 08:27
→
f860506 :
商用地賭到都更價值都是3-5倍在翻的
全現金買起來房租能
11/14 08:29
→
f860506 :
cover過利息就是無本等都更了
不是怕公寓不漲
反而是更
11/14 08:29
→
f860506 :
怕公寓漲起來好嗎xd
11/14 08:29
推
blargelp :
誰說沒折舊的？你覺得土地13年漲15%？
實際上就是上面建
11/14 08:30
→
blargelp :
物折舊到0不打緊，還因為清運廢物的法規導致清運地上物
11/14 08:30
→
blargelp :
成本暴增。建築本體是負值
把地價漲幅拉下來
11/14 08:30
→
f860506 :
都更哪看地上建物折舊
不要亂講
11/14 08:31
噓
kensmile :
建物老舊不代表就是價格折舊
11/14 08:31
推
suPerFlyK :
北市好區域留給我
謝謝
11/14 08:32
推
tswen :
窮酸宅才住老公寓呀
11/14 08:32
→
kensmile :
地段好，建物老舊一樣可以高價
11/14 08:32
→
kensmile :
誰在看年限
11/14 08:33
→
kensmile :
店面不就是這樣
11/14 08:33
→
blargelp :
我不是在跟你說啦
折舊是ks
說的。都更不堪建物折舊沒錯
11/14 08:33
→
blargelp :
啊，就是土地價值-清運成本。地上物直接是要處理的成本
11/14 08:33
→
blargelp :
不管你折舊幾年
11/14 08:33
→
kensmile :
拆除地上物有成本，你忘記更大的效益
11/14 08:34
→
blargelp :
都是要花錢鏟掉的的東西
而且鏟掉費用愈來愈高
11/14 08:35
→
kensmile :
不然幹嘛拆
11/14 08:35
→
knives :
處理成本根本沒啥大不了，灌回到都更後的售價就好，商人不
11/14 08:35
→
knives :
會做無利可圖的事
11/14 08:35
→
kensmile :
這些住戶比你還精
11/14 08:35
→
kensmile :
沒有利潤，誰會拆
11/14 08:36
推
blargelp :
欸你是不是沒有聚焦討論事情的能力啊？前面你自己說房子
11/14 08:37
→
blargelp :
沒折舊。我針對這個回，講一講你又變成拆掉有更大利益
11/14 08:37
→
blargelp :
直接換話題欸
扯東扯西
浪費我時間
11/14 08:37
→
knives :
房子在討論拆舊沒有意義，因為都會反應在售價，不管是買或
11/14 08:37
→
kensmile :
我說沒折舊，是價格
11/14 08:38
→
kensmile :
又不是建物本身年限
11/14 08:38
→
knives :
賣，大家都很精
11/14 08:38
→
vision6666 :
都說“累計漲幅”了，一堆看不懂文字的。
11/14 08:38
→
kensmile :
漲13%就代表房屋價格沒受年限影響
11/14 08:39
→
knives :
只有魯空整天在說，你這老破舊應該要比當初原購入價賣我才
11/14 08:39
→
kensmile :
談的是價格
11/14 08:39
→
knives :
是居住正義
11/14 08:39
→
kensmile :
自己亂入，說浪費時間，你的時間又不值錢
11/14 08:40
→
kensmile :
都是廢話
11/14 08:41
→
knives :
魯空才會跟人說房子會折舊，房子應該要愈老賣愈便宜才合理
11/14 08:41
→
knives :
就跟汽車一樣，怎麼能漲價
11/14 08:42
→
wingtoya :
老公寓賣的是地價啊，地段沒漲當然就定在那
11/14 08:48
推
thirdlittle :
年輕人真沒想住公寓的…不便麻煩又醜
11/14 08:53
→
kensmile :
地政局的統計參考就好
11/14 08:53
→
jack0216 :
繼續抱著破老不能都更的公寓當寶貝
11/14 08:53
→
kensmile :
一堆關係人交易的，也計算在平均值內
11/14 08:54
→
kensmile :
現在什麼地方公寓1坪賣48萬
11/14 08:54
→
kensmile :
台北市除了少數凹陷區域，怎麼可能有48萬
11/14 08:55
推
jackie0804 :
公寓好物件根本買不到
11/14 08:56
→
knives :
聰明的繼承仔都嘛另外買房子，老公寓拿來出租等都更怎麼輸
11/14 08:56
→
kensmile :
就連萬華最差地段也很少低於48
11/14 08:56
→
knives :
公寓那有什麼好物件，花個幾百萬做裝潢，結果你要租多少
11/14 08:57
推
Tosca :
沒電梯其實是優點
最近臉書上一篇文
11/14 09:05
推
c24253994 :
蛋殼老公寓跌而已根本沒差
11/14 09:06
→
Tosca :
一間大樓開會
居然電梯項目通通不更換
只要花錢就不換
嚇死
11/14 09:06
→
Tosca :
這種大樓怎麼還敢住啦XDDDDD
11/14 09:06
→
c24253994 :
有電梯比較好啦，老人都隨便使用他們的身體，也不會研
11/14 09:07
→
c24253994 :
究怎麼下樓不傷膝
11/14 09:07
→
knives :
那種老害就是窮到只剩那間老破舊房子，沒錢啦
11/14 09:11
噓
GGFACE :
微漲等於讓你免錢住台北市
賺爛了好嗎
11/14 09:18
推
gk1329 :
老惹
爬不動樓梯惹=
=
11/14 09:33
推
quiet93 :
錢會比命還重要嗎？電梯竟然不換？！
11/14 09:46
→
quiet93 :
除非廢掉電梯改用走樓梯的，不然每天賭命出門嗎？
11/14 09:47
推
snow30288 :
學區破公寓搶破頭好嗎？
11/14 10:09
推
silentsand :
電梯有維修的話能用很久,林百貨那座電梯使用快1百年了
11/14 10:10
→
silentsand :
京都有一座超過百年的,葡萄牙Santa
Justa已經120幾年
11/14 10:11
→
IBIZA :
這就愚蠢的統計啊
11/14 10:12
→
IBIZA :
公寓已經沒有供給了,
13年過去,
就是老了13年,
沒有改建價
11/14 10:12
→
IBIZA :
值的地區,
跟有改建價值的地區,
一起平均,
只剩13%有甚麼
11/14 10:13
→
IBIZA :
好奇怪
11/14 10:13
→
silentsand :
歷史了,這幾座電梯現在都還在用,可惜的是1908年的台灣
11/14 10:14
→
silentsand :
鐵道旅館有台灣最早的電梯因為被美軍炸毀,不再復見
11/14 10:15
→
IBIZA :
只看大安的話,
2012年8月公寓標準單價是78萬,
現在是96萬
11/14 10:16
→
IBIZA :
信義是60->76,
中正是65->84,
中山47->76,
南港44->72
11/14 10:18
→
IBIZA :
不對,
各分區的應該沒有單獨統計公寓..選了但沒用
11/14 10:22
推
JKjohnwick :
這種都更型建商要去看他發表言論的用意吧
11/14 10:31
推
timmer :
一坪48萬30坪3房1440萬，是台北市哪邊的公寓平均？
11/14 10:50
→
chen338 :
到初幾百萬現在要1-2千萬
看了就不想買
11/14 10:51
推
piolet :
這咖就希望炸一輪全部都更
11/14 10:54
→
JKjohnwick :
錢當然比命重要啊
11/14 10:56
→
abyssa1 :
有都更價值的釋出不多
11/14 11:00
→
kensmile :
1坪48萬，就是把一堆關係人，親友交易，一起算平均
11/14 11:07
→
kensmile :
以忠孝復興站，路邊大樓會釋出，路邊公寓不會
11/14 11:10
→
kensmile :
這些屋主不缺錢，不會賣
11/14 11:10
→
kensmile :
台北公寓價格是被低估的
11/14 11:11
噓
tenkaakido :
2012年跟2025年價格比漲13%，至少被殺下來還有解套。
11/14 11:39
→
tenkaakido :
民國80年代買台南20萬你要先被殺到10萬以下到民進洞大
11/14 11:39
→
tenkaakido :
炒房時代的2021後才解套
11/14 11:39
推
Brioni :
30年老公寓
>
30年老大樓
11/14 11:40
→
tenkaakido :
而且台北公寓平均價格48萬？幹你娘勒，隨便看都馬開價
11/14 11:41
→
tenkaakido :
80-100萬，台北除北投文山太偏的地方外哪裡有50萬的公
11/14 11:41
→
tenkaakido :
寓？
11/14 11:41
→
Brioni :
欸不對，30年是老在哪
11/14 11:41
→
Brioni :
小坪數多戶數的大樓25年以後才是真的可怕
11/14 11:42
噓
tenkaakido :
蒙R坡那種物件還要自己看高低點出場，有夠麻煩。直接
11/14 11:49
→
tenkaakido :
持有台北市無腦躺著數錢等都更。不過現在台北市那麼貴
11/14 11:49
→
tenkaakido :
那些買蒙R坡的也進不來
11/14 11:49
推
hermitwang :
台灣人真的是常要錢不要命的。一堆社區就算是高收入
11/14 11:50
→
hermitwang :
中產對於要付公共的錢斤斤計較，自己換車就很捨得。
11/14 11:50
→
knives :
樓上這倒是真的，有錢買百萬車，沒錢停車，路上一堆紅線
11/14 12:08
→
knives :
很多都是百萬等級以上的名車在停
11/14 12:08
→
blargelp :
看起來是這份資料
11/14 12:29
推
gk1329 :
所以房價不能買太便宜的
大家怕房價跌
社區公設就會修=
=
11/14 12:45
→
gk1329 :
開大會只要恐嚇房價跌
大家都ok惹
11/14 12:45
推
jaricho :
投資考量
有都更價值的公寓
11/14 12:55
→
jaricho :
自住考量
除非是公寓1樓其他樓層完全不考慮
11/14 12:55
推
zaqimon :
台北公寓一坪不到50萬
這麼便宜嗎
11/14 13:23
推
amury :
看到二樓留言真的笑死
11/14 13:55
推
askey :
數字別瞎掰
11/14 14:13
→
kusomanfcu :
清運只會變成成本
再墊高未來
都更後單價
你搞錯了
11/14 14:14
→
kusomanfcu :
不要蝦雞巴鬼扯阿
11/14 14:14
→
kusomanfcu :
台北市缺新屋
任何的成本只會墊高
11/14 14:14
→
knives :
台北市缺的是世紀級的大地震啦
11/14 14:17
推
backpacker18 :
沒都更價值的公寓是真的便宜啊
11/14 14:37
→
backpacker18 :
板上之前都還有人在賣4、5字頭的萬華公寓小套房
11/14 14:37
推
wu7477 :
價格根本脫離常識，在一個錯誤基礎討論什麼。
11/14 16:39
→
f860506 :
4字頭只剩萬華風化區
士林北投文山內湖山區有機會了
11/14 18:29
推
eulbos :
那老電梯大樓不是也？
11/14 21:17
推
aass5566 :
公寓就爬樓梯啊～
像我肥宅就無法接受
11/15 11:35
→
aass5566 :
2樓最好
3樓是極限了
11/15 11:35
→
wiesgame :
工資飆漲，翻修費用太高
11/18 00:34