※ 引述《JessicaKuo (JessicaKuo)》之銘言
: 很多人租金投報率用五年前 10年前的價格去看 這在經濟學上是錯的
: 會錯過獲利了結時機
: 任何東西的成本都是以現價, 就是你打算賣多少 當作成本
: 不然繼承的租金投報率不就無限大了...
: 以這樣來看的話 台灣租金投報率可能都2%以下 算上裝潢租霸時間等等問題 可能1.x%
成本價：
估算真實IRR，用起始成本當起點
然後再計算期間的所有正負金流
從而得出從持有至今的長期投報率。
現價：
處分資產當下的價值評估要用現價。
兩者都有意義，但我習慣用現價評估，
畢竟過去績效不代表未來績效。
然後要深度探討房地產獲利了結，
當中有幾點要‘’個案討論、釐清‘’，
背後隱含的是資金效益跟機會成本：
1. 資產處分前後的資產負債表
2. 整體資產組合的期望投報率
3. 當中產生的所有摩擦/交易成本
舉例：
5年前繼承了一間1000萬的房子，
租金淨利一年20萬、5年房價成長20%，
5年獲利：300萬
此時幾個參數
-房子市價變成1200萬
-租金目前維持一年20萬
-未來五年預期成長20%
-股市五年大盤預期成長50%
-房貸利息大約是2.5%
-房地產獲利需扣除20%
( 稅金可涵蓋其交易成本)
這時大概可以列出三個路徑，
計算過程精簡，直接給結果。
A 繼續持有房不做任何動作
獲利＞100+240=340
淨資產＞1540
B 繼續持有房+增貸8成投資股票
房獲利＞-20+240=220
股獲利＞ 960×0.5=480
淨資產＞1900
C 處分房地產+全額投資股票
處分實拿＞1200-40=1160
股獲利＞ 1160×0.5=580
淨資產＞ 1740
當中還有很多實際情況我不展開，
例如：股/房的真實投報率、貸款成數、
貸款利率、租金調整、寬限期與否、
無貸款的金流再投入股市…等。
反正思考的邏輯大概是這樣，
沒有說哪個選擇一定比較好，
只是要說明資金的多樣性以及
實際成本就是決策當下的市價。
（ 就像B＆C的比較）
最後，世界上根本沒有無本套利，
繼承也一樣，無本套利的概念是錯的。
你可以說：
因為我本人沒有實際投入本金，
所以我個人不在意資金效益，
我只求穩定跟金流。
你不能說：
因為我沒實際投入本金，所以我無本套利。
就如先前所述，資金有機會成本，
個人的選擇只是影響‘’資產的型態‘’，
不影響每個當下‘’皆有成本的事實‘’。
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 39.9.229.38 (臺灣)
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推
mainword :
早期真的會算得很清楚，不過後來想說投房地產就是想輕鬆
12/18 14:22
→
mainword :
所以大致算一下，差不多就買了。
12/18 14:22
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mainword :
還是鼓勵非商科尤其工科的人多了解一下會計相關知識
12/18 14:23
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mainword :
技多不壓身~
12/18 14:24
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bustinjieber :
是啊，對於資產的正確認知越高，
12/18 14:29
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bustinjieber :
越容易做出合理跟適合自己的決策。
12/18 14:29
推
kuosos520 :
謝謝分享
12/18 14:30
推
childeviler2 :
我只有在購買當下會去判斷跟計算值不值得投資
12/18 14:34
→
childeviler2 :
買了之後，穩定就不會再計算了
12/18 14:34
→
bustinjieber :
如果你都不處分也不在意資金的效益，
12/18 14:39
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bustinjieber :
或者說沒有一個‘’很明確的目標‘’，
12/18 14:39
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bustinjieber :
自然不用去計算。
12/18 14:39
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bustinjieber :
反過來說，如果你有‘’很明確的目標‘’，
12/18 14:39
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bustinjieber :
例如10年後資產淨值要翻6-9倍，
12/18 14:39
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bustinjieber :
那你就會開始斤斤計較找出路。
12/18 14:39
→
bustinjieber :
數學計算跟投資組合只是工具，
12/18 14:42
→
bustinjieber :
最終決策的還是資產擁有者，
12/18 14:42
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bustinjieber :
如果把自己當成一間小型投資公司，
12/18 14:42
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bustinjieber :
老闆的目標跟風險承受偏好
12/18 14:42
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bustinjieber :
自然會決定公司資產類型的組合。
12/18 14:42
推
planta :
很棒的分享，推！這就是為什麼很多人選擇B，股房雙棲，少
12/18 14:50
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planta :
年股神看不懂我們為什麼股票做得這麼保守！5%隨便這樣做，
12/18 14:50
→
planta :
就很恐怖了，就比C多！比起股票進進出出，然後賠上百萬衝
12/18 14:50
→
planta :
去銀行找券商，還不如房地產輕輕鬆鬆不用盯盤，買了忘了，
12/18 14:50
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planta :
閑置也無所謂，跟著巷口的便當店，物價通澎一起漲價就夠了
12/18 14:50
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planta :
！布丁盤不進進出出人就不會貪心！
12/18 14:50
推
onenineone :
推
12/18 14:54
推
fairy321 :
推這篇，但不代表每個人/物件都能都增貸
12/18 14:56
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mainword :
物件不能增貸，大概是買錯東西了
12/18 14:58
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mainword :
人不能增貸，那就考慮多持有一些出租件，自然就有能力了
12/18 14:59
推
Orihimeboshi :
先檢討手中怎麼會有不能增貸的物件
12/18 15:05
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bustinjieber :
說到增貸，房地產會遇到規模的極限，
12/18 15:16
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bustinjieber :
一般人‘’有效率‘’的靠房地產投資的極限
12/18 15:16
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bustinjieber :
大概就是‘’淨值‘’=年薪的10-15倍，
12/18 15:16
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bustinjieber :
超過此規模之後的效益會急速降低，
12/18 15:16
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bustinjieber :
從開始到投資約莫1
20年之後，
12/18 15:16
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bustinjieber :
很多人會自覺資產‘’槓桿‘’已夠高，
12/18 15:16
→
bustinjieber :
但實際槓桿的計算是總資產／淨資產，
12/18 15:16
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bustinjieber :
這時會發現長期很難維持5倍，
12/18 15:16
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bustinjieber :
或許3倍都不一定有機會達成，
12/18 15:16
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bustinjieber :
這會導致真實投報率進一步降低；
12/18 15:16
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bustinjieber :
長期投報維持10%上下還是沒問題，
12/18 15:16
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bustinjieber :
然後因為低波動，所以夏普值很好，
12/18 15:16
→
bustinjieber :
穩定、可預測，大概就像投資界公務員。
12/18 15:16
→
bustinjieber :
當然，現在房市的狀況會需要選地點，
12/18 15:16
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bustinjieber :
要無腦至少要都心內，看長期1-20年
12/18 15:16
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bustinjieber :
各區的IRR差異不會太大的。
12/18 15:16
推
NTU303150195 :
只好多生幾個五倍槓桿
12/18 15:17
推
ChikanDesu :
還有算進沒有最大化使用資產的機會成本
像別人附近明
12/18 15:23
→
ChikanDesu :
明同裝潢租貴你30%
你卻不漲租
那就是虧
稍微比較一下
12/18 15:23
→
ChikanDesu :
不要落差過大就好
12/18 15:23
推
youga :
前面講很清楚
很面太冗
12/18 16:49
推
myheartest :
用成本價計算租金投報率不就和高股息ETF零成本一樣
12/18 17:42
→
myheartest :
邏輯只是一體兩面嗎
12/18 17:43
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myheartest :
自己要算爽的OK啦
但動點腦就知道要評估未來投報率應
12/18 17:43
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myheartest :
該要用市價
才能比較出機會成本啊..
12/18 17:44
推
shuichia :
用現價算的話投報數字看起來差，但就算要更換標的目前
12/18 19:19
→
shuichia :
的市況也很難了，所以還是繼續持有然後增貸投資才是正
12/18 19:19
→
shuichia :
解，除非有辦法看準可以飆漲的不動產標的比如都更件，才
12/18 19:19
→
shuichia :
能考慮轉換標的
12/18 19:19
推
shuichia :
前兩年我就有轉換一間變成都更標的，但我是全現金所以
12/18 19:24
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shuichia :
轉換不會被貸款卡到，但如果是有貸款的物件轉換難度就
12/18 19:24
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shuichia :
太高了，會被卡貸款
12/18 19:24
推
loloool :
槓桿會隨著繳房貸慢慢降低，所以才要增貸拉高槓桿
12/19 08:52
→
loloool :
比方說年薪100貸1000是10倍，繳10年後剩500是5倍
12/19 08:53
→
loloool :
這時候可以增貸個幾百萬出來
12/19 08:54
推
tenkaakido :
想怎麼算就怎麼算
12/22 00:49