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[閒聊] 出租之路準備畢業分享

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作者: shuichia (水餃)

標題: [閒聊] 出租之路準備畢業分享

時間: Tue Dec 30 12:38:45 2025


座標台北市，目前持有已經全部轉成公寓，從疫情初期購置第一間到上個禮拜完成這組簽

約，目前出租數量終於突破個位數，這幾年真的很累，需要兼顧工作跟整理裝修招租，已

經有點受夠了，所以分享一些過程上學到的心路歷程，希望可以讓有意走這條路的少走一

點冤枉路？


1.最重要！物件能改2房都改2房，基本上室內只要10坪以上都有辦法改成2房1廳，公寓室

內30以上可以分戶改2間2房或2+3房，市場上套雅房已經被共生某太太跟下面成員們玩到

爛掉，槓桿太大空租期長壓縮獲利，3房主力多為家庭租客，預算有限坪效差，2房物件市

場ta多，基本上大概一週內就能租掉，開放當天就租掉的也不在少數，最近簽約這間2房

兩天排了1x組結果第一天就租掉，只好跟後面取消say sorry，但之前1房我反而花了超過

2周才租掉，跟共生件重疊性太高


2.在目前政府的政策下，條件符合租補資格都給好給滿，要入戶籍報稅的也都給，一方面

順應政府不要對幹，另方面租金金額也都能相應拉高，每月15k免稅額很香，實拿金額增

加，算是房東房客雙贏


3.我每間都自己po文自己帶看，Fb社團是主力，招租免費，互動性快，一週內租不掉我才

會花錢上591，從不跟社宅業者合作，秉持房客親自帶看篩選，而且台北市租客多半沒什

麼問題，都是租給年輕上班族或是原生家庭在附近的小夫妻之類，目前除了2組買房搬離

，其他房客沒換過


4.基本水電技能必須要會，youtube都能學到，裝潢過程跟後續處理會省下很多錢，水-基

本水龍頭，馬桶配件或簡易止漏水，電-基本換插座換燈拉明線，油漆-補土油漆填縫，另

外衝擊起子必備，鎖鎖家具或是上牆超級好用(網路上也有簡易的水電油漆包套課程)


5.物件全都是台北市公寓，考量的是自己處理方便不用跑太遠，從投資角度來看，一方面

公寓投報超過房貸利息穩定套利，本金投報約莫在9%左右，穩定的收租對於股票投資抗壓

能力提升很多，當房東前賠個幾十萬就連滾帶爬，現在就算賠個上百萬照樣從從容容，晚

上睡好覺對健康也是挺好的，二方面主要是持續重押有都更效應的商業地目公寓件，連手

上持有的電梯出租件也賣了換公寓，(目前有其中7間正在談，進度不一)，目前規劃只要

其中兩間都更就退休，有成功未來再分享


2年前分享的時候還只有6間，沒想到2年過去還有餘力能再榨出幾間，平均租金將近25k，

獲利當然還要扣掉貸款利息，也算是達成半躺平人生規劃(但跟隔壁股版動輒上千萬年報

分享比起來根本就是鼻屎Q_Q)，沒意外應該不會再擴張了(貸款很難，過程好累，除非有

超AAAA件)，所以也大概算是真的畢業了，現在比較多是跟朋友閒聊然後帶領進門這樣


最後還是老話一句，投資盈虧自負，反正這邊大家嘴砲也不影響各自的獲利，不同的物件

標的都有不同的肉，年底了還是祝房版各位多多來年身體健康，財源廣進


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.218.88.10 (臺灣) ※ 文章網址 ※
推 childeviler2 : 一般來說都是畢業畢業畢業畢業畢業，恭喜你啦 12/30 12:42
推 jonson : 出租數量終於突破個位數，市值總價有超過一億嗎 12/30 12:45
還沒有xddd 我大部分是持有低總
→ shuichia : 沒辦法像骷髏大這麼厲害，我已經累了玩不動了... 12/30 12:47
→ sam21sam21 : 水餃大真的猛 12/30 12:48
推 quiet93 : https://i.mopix.cc/eVMZrq.jpg https://i.mopix.cc/eVMZrq.jpg 12/30 12:52
※ 編輯: shuichia (49.218.88.10 臺灣), 12/30/2025 12:49:03
→ quiet93 : 是類似這種然後共用出入口嗎？ 12/30 12:52
推 yiliang1107 : 推分享 12/30 12:52
推 childeviler2 : 本來做出租件最好就是用低總來做，自己住才是住好一 12/30 12:53
我沒看到這間格局，但用坪數來看應該是你說的這樣
→ childeviler2 : 點 12/30 12:53
推 Levisyap : 很棒的勵志文，我也正成為房東，希望未來也能躺平，最近 12/30 12:54
→ Levisyap : 正在煩惱出租契約內容，想問原po方便分享參考嗎？ 12/30 12:54
推 yiliang1107 : 潛在紅利是都更XD 12/30 12:54
※ 編輯: shuichia (49.218.88.10 臺灣), 12/30/2025 12:54:49
推 quiet93 : 25000*12月*2間/頭期+整理700萬的概念嗎？ 12/30 12:55
→ shuichia : 契約內容我都直接拿內政部版本，要寵物的我也是直接上 12/30 12:56
→ shuichia : 網找寵物契約加進去，這樣房客也不會擔心 12/30 12:56
推 jinso7410 : 出租超難 強 12/30 12:56
→ jinso7410 : 北市不動產增貸到乾 租金很難cover利息 12/30 12:57
→ childeviler2 : 不過公寓件拆成2+2或2+3倒是還可以cover 12/30 12:58
→ shuichia : 樓上算的現金投報差不多，看要不要扣掉利息，實際租金 12/30 12:59
→ shuichia : 那個位置應該單間會超過25k 12/30 12:59
推 quiet93 : 可是公寓不是才30坪，拆2+2就一間才15了，真的很小耶 12/30 13:00
→ sagarain : 他就是改了才有辦法拉高 不然台北那什麼投報率哪可能 12/30 13:00
→ quiet93 : 他們彼此不覺得隔音不好有影響嗎？ 12/30 13:00
→ shuichia : 租金連利息都無法cover真的建議直接買台積電或中華電算 12/30 13:01
→ shuichia : 了xd，我的標準是差不多要cover本利攤 12/30 13:01
推 childeviler2 : 現在還蠻流行小宅，15坪兩房一衛最近都還蠻常見的 12/30 13:02
→ childeviler2 : 之前我還買過17坪室內三房兩衛的... 12/30 13:02
→ shuichia : 隔音就是要看怎麼規劃格局，也可以後期再上吸隔音板，現 12/30 13:03
→ shuichia : 在材料好看的很多，年底每次去南港建材展都可以看到很多 12/30 13:03
→ shuichia : 好玩的材料 12/30 13:03
→ shuichia : 我都是看預售屋格局學習，15坪2房不算小了 12/30 13:04
推 childeviler2 : 拆分件拉到9%我覺得很強，我自己小小房東才3%~4%， 12/30 13:06
→ childeviler2 : 但我沒去做拆分，桃園不像台北，如果有都更潛力那 12/30 13:06
→ childeviler2 : 公寓不錯，如果沒有，我自己是乖乖買兩房物件 12/30 13:06
推 jinso7410 : 北市通常說能cover都是沒增貸到乾 12/30 13:07
→ jinso7410 : 房價上漲沒去增貸 用N年前的貸款去算 12/30 13:07
→ jinso7410 : 沒貸到乾 這樣資金運用效率超差 12/30 13:07
推 childeviler2 : 我也沒貸到乾，我有兩間可以掛4跟增貸，大概還可以 12/30 13:10
→ childeviler2 : 榨出1700萬資金出來，但手上還夠沒沒想要這樣做 12/30 13:10
→ linlinme5208 : 出租沒那麼好玩 12/30 13:13
→ linlinme5208 : 遇到租霸甚至開BBQ/空中飛人就很慘 12/30 13:14
→ linlinme5208 : 我反而考慮把手上的出租房陸續出清 12/30 13:15
→ shuichia : 榨乾出來還要找標的cover，我大概只想穩定無腦兩層中華 12/30 13:16
→ shuichia : 電或boxx 12/30 13:16
→ linlinme5208 : 手上有1000我寧願買1000張2887i 目前一張9320 2年 12/30 13:19
→ linlinme5208 : 半後賺68外加每年 16左右利息 12/30 13:19
推 TwinkyLee : 9%… 12/30 13:19
→ shuichia : 但資金運用效率也是我現在最需要面臨的課題，樓上jinso 12/30 13:20
→ shuichia : 大也確實點出我現在最大的問題 12/30 13:20
推 jinso7410 : 目前新北新房貸到乾 還是有點機會cover利息 12/30 13:20
推 jinso7410 : 現在一路貸到乾開五倍槓 12/30 13:23
→ jinso7410 : 有點像正2要吃時間耗損 12/30 13:23
→ jinso7410 : 不能全歐印 只能拿來當配置用 12/30 13:23
推 jessicaabc98 : 推 12/30 13:24
推 delightboy : 看第四點覺得這條路是在賺工錢，適合時間太多的人 12/30 13:25
→ sagarain : 這也差不多幹到極限跟時機好了 12/30 13:26
→ sagarain : 能發包的你全自己包了 隱藏成本不就你的時間 12/30 13:26
→ IBIZA : 9%應該是IRR，不太可能是總價9% 12/30 13:34
→ IBIZA : 總價9%，IRR會破20% 12/30 13:35
→ IBIZA : 管9間其實輕輕鬆鬆 12/30 13:36
→ IBIZA : 我估計50間都不用全職 12/30 13:36
推 abyssa1 : 15坪兩房很大啊 極限大概11坪啦 12/30 13:37
→ abyssa1 : 浴室1坪 客餐廳廚房5坪 房間一個2坪 12/30 13:38
推 quiet93 : 這租金跟外環兩房電梯大樓差不多，你覺得陸續交屋的新兩 12/30 13:38
→ quiet93 : 房對於你出租會有影響嗎？ 12/30 13:38
→ abyssa1 : 台北市有這麼多的低總公寓？北投文山萬華？ 12/30 13:39
→ abyssa1 : 隔出來的租3～4萬 新兩房基本5萬起跳 客群根本沒交集 12/30 13:40
沒錯，11做2，我的極限是14做3房
→ abyssa1 : 外環兩房比市中心？那客群也沒交集 12/30 13:40
推 quiet93 : 都廳大院那種捷運宅客群也沒交集嗎？ 12/30 13:44
推 abyssa1 : 租霸那種我覺得是一兩間遇到很痛苦 多幾間就不痛不癢了 12/30 13:44
租屋族要的是通勤方便，但確實外圍陸續交屋也會降低市區優質租客的數量，其實已經陸
→ yiliang1107 : 台北市新大樓兩房的租金去看看，從4萬-8萬不等 12/30 13:44
續有這個現象，我也還在觀察中
→ yiliang1107 : 外商又是另一個範疇 12/30 13:44
→ quiet93 : 不過台北市租補比較好，收入要求較高，金額也較多 12/30 13:45
也不是都低總，有高有低
→ quiet93 : 可能去租新北就沒辦法領租補，這群人最沒有選擇 12/30 13:45
→ yiliang1107 : 原po這種，改成兩小房的，客群 12/30 13:45
→ yiliang1107 : ：兄弟、姐妹，或是同事、好友 12/30 13:46
→ yiliang1107 : 1個人只要付1.25萬，如果還可以租補 那就更實惠 12/30 13:47
推 abyssa1 : 這些客人通常有一個走路距離內極強的地緣關係 12/30 13:47
→ abyssa1 : 可能是工作 可能是家人 可能是特定設施 12/30 13:47
→ yiliang1107 : 或是媽媽+女兒 or 爸爸+兒子 12/30 13:47
→ abyssa1 : 有客人三姊弟租兩房報三個租補 12/30 13:47
推 jonson : 市值沒1億在房版可沒發言權呦，像我只敢推文 12/30 13:47
→ yiliang1107 : 所以原po的物件在市場上，租房來說流動性高，因為鎖 12/30 13:48
→ yiliang1107 : 定的客群多元，租金美廉 12/30 13:48
推 jonson : 遇到租霸請專業的驅逐人士要多少錢啊？ 12/30 13:50
沒錯，兩小房客群超廣
→ yiliang1107 : 目前沒經驗過 ...希望以後也不要有 12/30 13:51
→ yiliang1107 : 基本上租客一開始就篩選XD 12/30 13:51
推 linlinme5208 : 篩選客人可以避免租霸 但無法完全躲過房客自殺 12/30 14:03
→ linlinme5208 : 很多時候自殺往往是衝動下的產物 12/30 14:04
推 antigidu : 請問台北市裝潢 要申請什麼資料嗎？ 12/30 14:05
推 jinso7410 : 外商有侷限性 12/30 14:16
→ jinso7410 : 日本人愛林森北路 12/30 14:16
→ jinso7410 : 其餘愛信義區 12/30 14:16
→ IBIZA : 其實就只是需要 室內裝修許可 12/30 14:17
目前還沒遇到，家人有遇過，就打官司強制驅離
→ jinso7410 : 新房又輕裝潢 外商租金說不定可以cover 12/30 14:17
→ IBIZA : 但要合法申請 室內裝修許可 並報竣工, 視情況要做其他事情 12/30 14:17
→ IBIZA : 外商比較少會租隔間公寓 12/30 14:20
→ IBIZA : 尤其是派駐台灣人的外商幹部 很多是公司租 或是公司給錢租 12/30 14:20
→ sagarain : 現在是不是隔套還要樓下同意書？ 12/30 14:22
推 VVVV5555 : 恭喜 12/30 14:22
我都是朝不用申請室裝的格局規劃，台北市公寓比較寬鬆
→ IBIZA : 他們通常不在意預算，不會租公寓，甚至巷子小建案他們都不 12/30 14:23
→ IBIZA : 要 12/30 14:23
→ IBIZA : 直下層同意書看狀況，他這種隔兩房一衛的應該不用 12/30 14:23
推 childeviler2 : A7那邊蠻多華亞公司有來找租，租都長期 12/30 14:24
→ IBIZA : 最多可以多一衛跟兩房，還不用直下層同意數 12/30 14:24
推 lucky466 : 恭喜 12/30 14:25
→ IBIZA : 所以你三房二衛，弄成兩個二房一衛，再加一套，都還不用直 12/30 14:25
→ IBIZA : 下層同意書
→ yiliang1107 : 林森北？？？ XD 12/30 14:29
推 jinso7410 : 林森北和松江路 這個是專作外商說的XD 12/30 14:33
我不做隔套的，隔套給共生公寓的人去玩，我個人不喜歡
→ IBIZA : 其實直下層同意書 也就是室內裝修許可的附件之一 12/30 14:33
→ jinso7410 : 為了雙子星結果買到重慶北 12/30 14:33
→ jinso7410 : 我看我租外勞比較快 12/30 14:33
→ IBIZA : 你室內裝修涉及增加超過兩房一衛, 台北市沒有直下層同意書 12/30 14:33
→ IBIZA : 報不了竣工 12/30 14:34
→ IBIZA : 重慶北還行啊


只是重慶北住宅很少吧 12/30 14:34
→ jinso7410 : 蠻多老屋的XD 12/30 14:34
推 jinso7410 : 新大樓比較少 12/30 14:36
→ jinso7410 : 面重慶北 新大摟陸續興建中 12/30 14:36
→ jinso7410 : 國王雙子星 宏道一品 久年長慶 12/30 14:36
12/30 14:25
→ IBIZA : 我前年是在天水路旁邊的南京西路巷子 12/30 14:36
如果廁所格局不動不用下層同意書，二樓公寓如果樓下是店面動廁所格局也不用
→ yiliang1107 : 找哪一家啊？ 跟我手邊的資料完全對不起來 12/30 14:38
推 jinso7410 : 巷內新大樓我知道有長安雋 12/30 14:38
→ jinso7410 : y大該不會有其他答案 12/30 14:39
→ jinso7410 : 上品房屋有聽過嗎 12/30 14:39
→ IBIZA : 我那也不行 有人買了好幾層重新隔間裝潢拿出賣的 12/30 14:39
→ IBIZA : 我那也不新 有人買了好幾層重新隔間裝潢拿出賣的 12/30 14:40
推 koden : 倖存者偏差 一般人很難 XD 12/30 14:40
→ IBIZA : 不過就真的是出租格局 12/30 14:40
推 jinso7410 : 我之後應該會輕裝潢 盡量租外商cover利息 12/30 14:41
→ jinso7410 : 利息一個月噴八萬多 大概只有外商會這麼盤XD 12/30 14:41
→ yiliang1107 : 丹棠 或 日日田丁，就中山區附近 12/30 14:41
→ yiliang1107 : 基本上2房 權狀35坪的 8萬起 12/30 14:41
→ yiliang1107 : 日商是會去林森北喝酒沒錯，但是不見得會住林森北 12/30 14:43
→ IBIZA : 利息八萬 還是本利八萬 12/30 14:43
→ yiliang1107 : 會在中山捷運站附近，因為有綠線紅線，一些在中山北 12/30 14:43
推 jinso7410 : 果然只有外商花得起八萬 12/30 14:44
→ jinso7410 : 利息八 12/30 14:44
→ yiliang1107 : 日商這幾年租金，表現沒有歐美的好 12/30 14:44
→ jinso7410 : 沒關係有六也可 哈哈 12/30 14:45
→ yiliang1107 : 一般來說外商首選 中正大安信義 12/30 14:45
→ jinso7410 : 歐美上品房屋說信義區或天母 12/30 14:45
→ yiliang1107 : 接下來才是中山松山 12/30 14:45
→ jinso7410 : 然後還會依照工作地點做加權 12/30 14:46
→ yiliang1107 : 接下來才是中山松山 12/30 14:46
→ yiliang1107 : 天母可能是因為AIT 12/30 14:47
→ IBIZA : 利息八萬 總價6-7000萬了


這個房租不太可能划算 12/30 14:48
→ yiliang1107 : 外加TAS跟TES都在那個區塊 12/30 14:48
→ yiliang1107 : 攜家帶眷的客群 12/30 14:49
→ IBIZA : 而且這個價位


基本上也是漲不太動 12/30 14:50
推 jinso7410 : 超不划 但我是抓2.8 總價再低一點 12/30 14:50
→ IBIZA : 2.8是什麼 12/30 14:50
→ jinso7410 : 利率 12/30 14:51
→ yiliang1107 : 日商偏好有浴缸 12/30 14:51
→ IBIZA : 這利率也太高了 12/30 14:51
→ IBIZA : 更不可能划算 為什麼要買 12/30 14:51
→ yiliang1107 : 不過AIT 有委托新美齊蓋宿舍 12/30 14:52
推 jinso7410 : 這個是免還本的利息 12/30 14:55
→ jinso7410 : 很不划算 每個月耗損大概等於保時捷 12/30 14:55
→ jinso7410 : 買這個真的沒辦法衝資產漲幅XD 12/30 14:55
→ IBIZA : 一樣啊 其實只有利息是成本


還本只是金流而已 12/30 14:56
→ jinso7410 : 進口車每個月噴3-5萬 12/30 14:56
→ jinso7410 : 買這間差不多也是 12/30 14:56
→ jinso7410 : 現在北市新三房基本都這種價了 12/30 14:56
→ IBIZA : 所以昨天才說 不建議買台北市區新房 原樣出租啊 12/30 14:57
→ IBIZA : 賣南京西給我的那個 一層我猜大概也是總價6000 12/30 14:57
→ IBIZA : 他弄八個單位


其中兩個單位是兩房, 而且是一戶住或兩戶住 12/30 14:58
→ IBIZA : 都行的兩房 12/30 14:58
→ IBIZA : 他如果不賣出來 大概一個月收18-20萬吧 12/30 14:59
推 jinso7410 : 八個單位 室內幾坪 好奇 12/30 15:04
→ jinso7410 : 現在6000 室內應該沒30 12/30 15:04
→ IBIZA : 他不是新房 他買的時候大概29 我買的時候30 12/30 15:05
→ IBIZA : 單位他自己切的 所以不齊7-9 然後15 12/30 15:05
→ IBIZA : 這個是含原公設


加上他切單位留的公共空間 12/30 15:06
推 hicjgogogo : 衝擊起子品牌推薦 12/30 15:07
→ IBIZA : 想說甚麼是衝擊起子


不就電動起子嗎 12/30 15:12
→ IBIZA : 台北市買房要賺錢 還是要搞清楚定位 12/30 15:13
→ IBIZA : 如果是我 是不會弄一間五六千萬新三房出租的 12/30 15:13
推 childeviler2 : 買高總價出租那種低租金金額，真的是佛陀轉世 12/30 15:21
推 jinso7410 : 買這個單純每個月噴錢卡位 12/30 15:23
→ jinso7410 : 10年預計噴300 看看到時候有沒有符合預期 12/30 15:24
推 z5411 : 共生那個 有個大奶妹吧 12/30 15:32
推 bearma0613 : 推 12/30 15:33
推 eulbos : 求大套改2房跟公寓改2間2房心得!! 12/30 15:39
推 planta : 感謝分享，包租公心得 12/30 16:49
推 alex0973 : z54大 關於共生大奶妹能否多分享 小弟想多了解 12/30 17:50
→ chmin : 請問公寓的物件都是頂樓加頂加嗎？還是也會買其他樓層？ 12/30 20:15
→ chmin : 另請問會買5層樓公寓的物件嗎？還是只買4層樓的？ 12/30 20:16
推 asdlkjfgh : 感謝分享 12/30 20:21
我都用牧田，但看個人喜好，美沃奇或是德克斯也蠻多人在用
→ shuichia : 我現在主要專攻商業地目公寓，因為容積率高所以4樓或5 12/30 20:25
→ shuichia : 樓沒差，主要是看土地持分 12/30 20:25
衝擊起子有震動功能，鑽牆更快
→ shuichia : 有些五樓公寓土地持分不輸四樓公寓 12/30 20:25
推 zzz50126 : 電動起子完全鑽不了牆 12/30 21:25
→ zzz50126 : 然後我買交流插電的才發現直流吃電池的強太多 因為交流 12/30 21:27
→ zzz50126 : 不能控制轉速跟力矩 直流可以 虧爛 12/30 21:27
→ zzz50126 : 本來想說電池這麼小應該力量不夠 沒想到插電的才不夠 12/30 21:28
→ shuichia : 插電的110v不夠要買到220v的，無線碳刷18v大推，跟鑽豆 12/30 21:33
→ shuichia : 腐差不多 12/30 21:33
推 JUL : 衝擊起子很夯有很多種欸，大大可以直接推一款嗎 12/31 01:50
→ shuichia : 建議看工業類youtuber介紹，因為我也買一陣子了不知道 12/31 09:11
之前有分享過一篇分戶了
→ shuichia : 有沒有新的款式 12/31 09:11
→ chmin : 請問會為了追求投報率只買頂樓+頂加嗎？還是樓層不是重點， 12/31 17:41
→ chmin : 重點是土地多大&地目種類？ 12/31 17:41
※ 編輯: shuichia (49.218.88.10 臺灣), 12/30/2025 18:43:00
推 l14567p : 謝謝分享 01/01 14:13
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推 encoreg57985 : 之前還有人大酸北市老公寓 說年輕人不喜歡 結果好租 01/01 20:06
→ encoreg57985 : 那些人出來面對 01/01 20:06
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