Re: [請益] 店面新手 重劃區店面

※ 引述《dophin332 (...)》之銘言： : 店面新手 想請教 桃園以北 重劃區低總店面1500~3000 15~30坪 有搞頭嗎 ? : 看了一下前面的討論就是 重劃區店面容易空租 發展不起來 : 做吃的會被GGYY ? : 不同坪數有什麼作用? 面寬大還是要小 ? : 不知道有沒有什麼 know how

大家的結論都是對的,不要碰

每年都有成交店面經驗的仲介給你資訊

至於那些店面的買方為什麼要買? 原因有很多

但是投資店面是好主意嗎? 我不認為是

撇除一些真正的商圈店面

單坪租金能超過五千元的才開始列入討論

以我深耕的大林口地區為例

只有復興一路前段與復興北路符合

(當然還有一些個別地點有超過,但我歸類到特例)

重劃區店面有幾個問題需要思考(或是說新大樓店面)

1.實際使用坪數

舊公寓店面單坪100萬,使用坪數大於權狀坪數

ex: 30坪店面使用28坪權狀內面積,前後外推10坪

40坪使用空間租五萬

新大樓店面單坪100萬,使用坪數2/3

而且這年頭太多店面規劃成一樓加上合法夾層

主建物20坪變成一樓15坪,夾層5坪

雖然建商會預期你夾層做滿變成實際使用30坪

但實際上租客在使用的時候夾層的面積使用受限

一樓的價值跟二樓三樓不該一樣的

而且面寬都不漂亮(對店面來說面寬就是曝光就是真正價值)

2.單坪租金上限

撇除能形成商圈的店面,你能租的租客最理想大概就是連鎖零售業

絕大部分都是輕食飲料店

如果單坪租金一千五,30坪的租金四萬五

餐飲能活下去的營業額大概是四十五萬,每天一萬五

便當的話150個,飲料300杯

如果你期待更高租金就是同樣的營業面積商家要做更多量

單坪如果一百萬的店面,單坪租金一千五就是1.8%年投報

完全不及格@@

那回過頭來,什麼樣的新大樓店面能進場?

單價更低-->如果一坪60萬,那投報就是3%

但這單價已經跟新住宅大樓差距不大了

租金更高-->單坪能租到兩千五以上

能夠達成的地點不多,就是一個30坪小店面七萬五還租得出去

文章打到一半電話來...好像什麼要打字又忘了

反正,如果這個地點在這片重劃區有不可取代性然後競爭對手數量有限

(競爭對手的意思就是這個條件之後不會再有新大樓蓋起來提供更多數量金店面)

然後單價不是未來價(還在租單坪兩千內的店面賣你一百多萬一坪)

好像還行?

或是前一手賠售,單價低於五十萬這種,你真的想買也虧不到哪裡去

最壞情況就是空著,但以我的經驗一定會有人需要這種租金便宜不用人流的店

BTW 真的很多將近十年前買的店面現在成本以內在賣的...

結論

這年頭買店面的都是早期買店面有賺錢本很厚的...

用以前的經驗去投資

但現在很難跟以前一樣實體經濟快速成長帶動租金上揚

想跟以前五百萬買的店面過十年單月租金15萬這樣爆發的不太可能了

但那些大佬還是熱衷買....

對他們來說就真的是放定存,投報不到2%也在買

目前看來都稱不上理想投資

雖然點真的漂亮...例如新未來一樓下,摩天41樓下

前幾個月報一個台北一級商圈店面3%投報給某企業主

聽完租金後算一下自己持有的林口店面才不到1.5%

然後結論是還是要買新大樓店面,期待租金翻倍漲上去(可能性?)

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