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[新聞] 有房沒現金流「退休族貸款慘遭拒」

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作者: jl40 (jl)

標題: [新聞] 有房沒現金流「退休族貸款慘遭拒」

時間: Fri Jan 16 07:38:15 2026


千萬豪宅竟是「磚頭」？ 有房沒現金流「退休族貸款慘遭拒」專家曝銀行真正考量


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內文：

擁有多間房產卻無法向銀行貸款，這樣的情況在退休族群中並不罕見。房產達人孔祥合分

享家中長輩的親身經歷，名下三間房產總市值約6000萬元，屋況良好且無任何房貸，卻因

缺乏穩定現金流，遭六至十家銀行全數拒絕貸款申請，凸顯出銀行授信審核中「現金流」

的關鍵地位。


孔祥合表示，當初家中長輩認為擁有多間無貸款房產，向銀行申貸應該輕而易舉，沒想到

所有銀行都以「只有房子但沒有現金流」為由拒絕核貸。他進一步解釋，銀行的考量是希

望借款人每月都能穩定還款，銀行要賺的是利息，而非取得房產，因此穩定現金流對銀行

而言才是最重要的評估標準。孔祥合說明銀行的評估邏輯，每1000萬元的房屋貸款，每月

本利攤還約需5萬元，但銀行不會讓借款人將全部收入用於還款，通常會以七折計算，意

即借款人每月至少需有7萬5000元的收入，扣除5萬元還款後，剩餘2萬5000元作為生活費

，這樣的財務狀況對銀行而言才算合理。

針對退休長者有房卻無法貸款的困境，不動產智庫執行長何世昌指出，若長者名下僅有不

動產資產，卻沒有足夠的每月現金收入，銀行依據授信原則評估還款能力有問題，自然無

法核貸。他建議可將房產贈與給有穩定工作的子女，由子女向銀行借款，再將資金用於支

應父母的生活開銷。


越來越多銀髮族將「以房養老」視為穩定退休金來源，根據金管會統計，截至2025年9月

底，以房養老核貸件數已突破1萬件，累積金額達582億元。透過將自有住宅抵押給銀行，

由銀行每月固定撥付生活費，長者可取得長期可預期的現金流，改善「有房沒錢」的晚年

困境。


然而以房養老也有其限制，何世昌表示，以房養老最大的缺點是長輩實際可領回的金額，

相較於房屋價值低很多，若長輩理財能力較強，不如先將房子賣掉，將資金用於固定理財

或日常花費會更為合適。房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐則認為，以房養老方案讓擁有房

產的長者可透過與銀行的長期借貸，將資金轉換為生活日常開銷的現金流，等於是享受過

去的累積，讓晚年生活更有品質。


現金流才是所有資產的靈魂，房子會增值、股票會波動，但若沒有穩定收入，千萬豪宅在

銀行眼中也只是無法變現的磚頭。只要現金流規律、來源明確，即便薪水不算高，也較能

獲得銀行的信任。



心得：


多數人買房後 就被壓得喘不過氣了 人生精華年代 賺的都繳房貸了 不可兼得時

窮得只剩下房較好？

還是現金流強強滾較好？


--

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 27.52.65.234 (臺灣) ※ 文章網址 ※
推 quiet93 : 有三間不就出租就好了 01/16 07:42
推 jinso7410 : 繳房租老了 確定就有現金流嗎 01/16 07:43
→ jinso7410 : 重點是怎麼使用不動產吧 01/16 07:44
→ jinso7410 : 有房 →（怎麼使用）→ 現金流結果 01/16 07:44
→ jinso7410 : 繳房租 一堆月光 一堆無本當沖 01/16 07:45
→ jinso7410 : 老了睡安森 01/16 07:45
→ jie5317 : 繳房租的人也不代表就會有存款阿 01/16 07:48
推 childeviler2 : 文中說，有多間房，是什麼原因讓長輩無法出租變成現 01/16 07:53
→ childeviler2 : 金流？太多老賴子女？不然賣一間不會？ 01/16 07:53
推 s26492755 : 兩間拿去出租半年後再去談 先拿一間去掛4 投入配息產品 01/16 07:54
→ s26492755 : 再第二間第三間 01/16 07:54
→ s26492755 : 沒道理退休貸不了 更有可能打槍的地方是年紀 01/16 07:55
→ s26492755 : 不然我也無業 銀行是用投資人下去申辦的 01/16 07:56
→ s26492755 : 如果只是為了養老 另兩間出租或賣掉就好 01/16 07:57
推 jonson : 全投入配息產品 借出來的資金用途都被銀行綁架了 01/16 07:59
推 s26492755 : 哪裡綁架 我的就只有叫我不准流入不動產 而且討論的是 01/16 08:02
→ s26492755 : 借貸最大化 如果只是為了生活起居 租人就好啦 01/16 08:02
→ s26492755 : 自己住那間算好一點佔比3000好了 另兩間各1500拿來出 01/16 08:04
→ s26492755 : 租不能生活嗎 沒有房貸了耶 01/16 08:04
→ s26492755 : 我是覺得這個案例很多牙膏沒擠 01/16 08:05
推 childeviler2 : 什麼綁架？叫你買理財產品你就買喔？拿去買股票不會 01/16 08:05
→ childeviler2 : ？ 01/16 08:05
推 s26492755 : 前面的配息產品跟租金是為了後面的借貸 你借到頂了 金 01/16 08:07
→ s26492755 : 流不用了 就可以自己看想幹嘛就幹嘛 01/16 08:07
→ s26492755 : 核貸放款後 金流消失沒差 每個月能還款就好了 01/16 08:08
→ s26492755 : 甚至結案後 你想流入哪就流入哪 01/16 08:09
→ s26492755 : 所以才說要弄清楚銀行的重點 還有自己卡關的地方去看 01/16 08:10
→ s26492755 : 能不能補救 01/16 08:10
→ s26492755 : 有的銀行看職業 有的銀行在意屋齡跟貸款人年紀 有的銀 01/16 08:11
→ s26492755 : 行看地段看離捷運的遠近 沒有最強的銀行 只有最適合的 01/16 08:11
→ s26492755 : 銀行 01/16 08:11
→ s26492755 : 所以文內的案例才很奇怪 銀行要金流 你又有三間房子 01/16 08:12
→ s26492755 : 怎麼會沒辦法有金流 三間輪著住好玩是嗎 01/16 08:12
→ tctv2002 : 有三間房 沒有被動現金流 本身就怪 01/16 08:20
→ tctv2002 : 你沒有被動現金流 你又沒工作 你要怎麼修繕 繳稅 01/16 08:23
推 VSshow : 銀行很懂啊..... 01/16 08:28
→ VSshow : 對銀行就沒保障啊，萬一房子過戶給子女，等到老人新房貸繳 01/16 08:30
→ VSshow : 不出來時，根本自找麻煩 01/16 08:30
推 childeviler2 : ....借錢是用房子借錢好嗎 01/16 08:33
推 s26492755 : 蛤 過戶給子女 老人就借不到了 哪來新房貸 就算是老人 01/16 08:35
→ s26492755 : 就了新房貸 也不可能只過戶房子貸款還在老人身上啊 01/16 08:35
→ s26492755 : 不存在著過戶給子女同時又繳不出新房貸 01/16 08:36
推 zpf2005 : 股票 存款都能當財力證明，三間房6000萬卻一毛都借不到是 01/16 08:37
→ zpf2005 : 蠻奇怪的，不是年齡太大就是有其他事沒講 01/16 08:37
推 childeviler2 : 阿伯最愛找這種新聞看多多氣急敗壞 XD 01/16 08:40
推 zpf2005 : 會騙到一些不懂的人啦，去年初無業 無租金收入 無保人 無 01/16 08:44
→ zpf2005 : 貸款房 4x歲，有借到掛4，除非今年規則改了 01/16 08:44
推 s26492755 : 現在的掛四比去年初更鬆 01/16 08:45
→ s26492755 : 我不同時間貸款的 結果11月的比前面成數更大 利率更低 01/16 08:46
推 EvilJustice : 管你做怎樣的分配，有現金流很重要，記住！！ 01/16 08:46
→ s26492755 : 不過確實可以騙到一些不懂的 01/16 08:47
→ EvilJustice : 但不要買垃圾美債 01/16 08:47
→ s26492755 : 之前看一些網紅分享的案例都跟實務上兜不起來 但有流量 01/16 08:48
→ s26492755 : 尤其是越爭議的越有 01/16 08:48
→ aimlikenoob : 台灣租金投報率超低，出租的現金流比上班族評分更慘 01/16 08:52
推 bigair888 : 現金流重要，當房東需要知道的知識之一 01/16 08:53
推 s26492755 : 老人家無業 怎麼跟上班族比 01/16 08:54
→ s26492755 : 要說的話 租金低是比不過上班族 把租金推高就好了 比上 01/16 08:55
→ s26492755 : 班族提升收入還快 01/16 08:55
→ IBIZA : 現金流就是看總額，誰管你租金投報啦，薪資本來就是認列比 01/16 08:55
→ IBIZA : 例最高的 01/16 08:55
→ IBIZA : 租金認列已經比其他收入好很多了 01/16 08:56
推 s26492755 : 對 租金認列有金流有租約幾乎全任不打折 01/16 08:58
→ IBIZA : 租金要找可以全額認列的銀行並不難 01/16 08:58
→ s26492755 : 這篇跟租金投報真的沒有關聯就是了 01/16 08:59
推 s26492755 : 就算過給小孩 也是可以拿去出租 讓小孩在收入上增加更 01/16 09:01
→ s26492755 : 多的金流再去貸款 01/16 09:01
推 s26492755 : 怎麼看 都是很奇怪的 另外兩間是閒置還是怎樣 說到底就 01/16 09:02
→ s26492755 : 是不會使用房地產當工具 01/16 09:02
→ soulknight : 一定有很多沒講啦 01/16 09:05
推 ohya111326 : 賣掉不就好了


廢話一堆 01/16 09:23
→ knives : 不會以房養老嗎 01/16 09:24
推 sspider0829 : 就出租搞金流 很難嗎… 01/16 09:27
→ bnn : 就收現金的不想做金流紀錄 怪誰 01/16 09:43
推 bustinjieber : 就不想繳稅啊 沒信用紀錄 01/16 09:57
推 max1019 : 有三間 就賣一間不就好了 小孩不給錢 管他去死 01/16 10:11
推 jumilin927 : 這不是廢話嗎 01/16 10:20
推 HZM : 老人家不賣啊！連租人都不想了還賣咧！每次跟老人商量這種事 01/16 10:21
→ HZM : 就生氣，說房子是他的財產，寧願省吃儉用 01/16 10:21
→ HZM : 完全無法溝通 01/16 10:21
→ HZM : 以房養老也不接受，說房子會被騙走（無言） 01/16 10:23
推 kimura0701 : 不會賣掉一間喔 01/16 10:25
→ knives : 直接以房養老更省心了吧，也不用考慮租客品質跟空窗期，反 01/16 10:27
→ knives : 正子女要是不理，房子也沒必要留給他們阿 01/16 10:28
推 kusomanfcu : 不就是太老生 然後生了啃老仔 01/16 11:50
推 Nightu05 : 用房子借來部分給銀行理專投資 領分配的投資收益 這滿多 01/16 12:38
→ Nightu05 : 銀行有做吧 如果只是借來自己要全花掉 不如賣掉啊 01/16 12:38
→ Nightu05 : 出租也有收入 為何一定要借 01/16 12:38
→ Nightu05 : 搞不好另外兩間是繼承持分 那就要找對銀行才做了 01/16 12:40
推 Nightu05 : 高管退休70歲都可以貸XD 01/16 12:41
推 Nightu05 : 借來投資股票也很常見 感覺就是有其他故事 01/16 12:45
推 lantimes : 賣一間不就有錢了 01/16 12:56
→ KimWexler : 這ID到底多想買房？ 01/16 13:55
→ jl40 : 說我嗎？ 01/16 14:29
推 Zoxge : 出租就好了 01/16 14:59
→ Zoxge : 應該不是問題 01/16 14:59
推 ChikanDesu : 笨蛋 賣一間 手上有現金 另外兩間不就自動能貸了 01/16 15:02
→ ChikanDesu : 還是他是去申請以房養老 申請掛四應該很輕鬆啊 01/16 15:04
→ laechan : 持有可產生穩定現金流的資產就是日後的重要課題 01/16 15:23
推 howardH : 別亂說 版上大大不是都掛四貸八成？ 01/16 17:23
推 s26492755 : 我還有八成五的 我也無業 01/16 17:59
→ s26492755 : 這個明眼人看就知道牙膏沒擠完 01/16 18:00
→ s26492755 : 有時候就是聳動標題 看內文就知道問題所在 01/16 18:01
→ s26492755 : 騙騙菜雞可以 01/16 18:01
推 agvnol : 賣掉不就好了，笑死 01/16 22:14
推 hachacha : 想請問s26大,最近兩間出租有報稅的房子要增貸,遇到銀行 01/16 22:47
→ hachacha : 說我非自用所以增貸給的成數只有6成這樣這樣是直接換銀 01/16 22:47
→ hachacha : 行問看看嗎 01/16 22:47
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